Het besluit in de ALV: meerderheid, quorum en bezwaar bij verduurzamen

Volgens de wet neemt de ALV een besluit met een volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten iets anders zeggen. Veel splitsingsreglementen vragen meer, en voor de VvE Energiebespaarlening vraagt het Warmtefonds twee derde opkomst en twee derde voor. Wie het oneens is, kan binnen een maand naar de kantonrechter.

Verduurzamen raakt het dak, de gevel en de installaties: delen die van alle eigenaren samen zijn. Daarom beslist de vergadering van eigenaars, in de praktijk de algemene ledenvergadering of ALV. Welke meerderheid je nodig hebt, hangt af van drie lagen: de wet, jullie splitsingsakte met reglement, en de eisen van een lening of subsidie. De strengste regel bepaalt wat je nodig hebt. Dit artikel legt de regels uit, stand 15 oktober 2026. Het is geen juridisch advies.

Volstrekte meerderheid

Meer dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Wie niet stemt, telt niet mee.^BW

Quorum

Het aantal leden of stemmen dat aanwezig of vertegenwoordigd moet zijn voordat de vergadering geldig kan besluiten. Dat staat meestal in het splitsingsreglement.

Gekwalificeerde meerderheid

Een zwaardere eis dan de helft, bijvoorbeeld twee derde of vier vijfde van de stemmen.

Wat de wet zegt

De vereniging van eigenaars beheert de gemeenschappelijke delen van het gebouw.^BW Alle bevoegdheden die de wet of de statuten niet aan het bestuur geven, liggen bij de vergadering van eigenaars.^BW Alle eigenaren hebben toegang tot die vergadering, en besluiten worden genomen met volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, voor zover de statuten niet anders bepalen.^BW

Die laatste zin is belangrijk. "Statuten" betekent bij een VvE de splitsingsakte met het reglement. Daar staat vaak een zwaardere eis voor grote uitgaven of veranderingen aan het gebouw. De wet zegt ook dat een VvE geld mag lenen, tenzij het reglement dat uitdrukkelijk uitsluit.^BW

Drie lagen naast elkaar

Als je wilt lenen

Voor de VvE Energiebespaarlening stelt het Warmtefonds eigen eisen. Bij 8 of meer appartementen schrijf je een ALV uit over het concrete leningaanbod, de projectbegroting, de maatregelen en de gevolgen voor het MJOP en de ledenbijdrage. Minstens twee derde van de leden moet aanwezig zijn, en minstens twee derde van de aanwezigen moet voor stemmen. Staat in de splitsingsakte een hoger quorum, dan gelden de regels uit de akte.^Warmtefonds

In een kleine VvE kan de lening alleen als alle leden instemmen. Eén lid kan zijn deel niet afkopen.^Warmtefonds Het Warmtefonds maakt per lid een akkoordverklaring op, volgens de breukdelen uit de splitsingsakte.^Warmtefonds

Na goedkeuring van de stukken staat de rente zes maanden vast. In die tijd moet het besluit rond zijn. Lukt dat niet, dan start de aanvraag opnieuw.^Warmtefonds Meer over de lening: de VvE Energiebespaarlening.

Zo bereid je de vergadering voor

1. Lees de splitsingsakte. Zoek het quorum, de meerderheid voor grote uitgaven en of lenen is uitgesloten.
2. Eén onderwerp. Het Warmtefonds raadt aan het besluit over de lening het liefst als enige punt te agenderen.^Warmtefonds
3. Stuur alles vooraf mee. De begroting, de maatregelen, het nieuwe MJOP en wat het per breukdeel per maand kost.
4. Regel volmachten. Leden die niet kunnen komen, kunnen vaak een ander machtigen. Kijk in het reglement hoe dat moet en hoe volmachten meetellen.
5. Notuleer precies. Bij een grote VvE controleert de notaris voor de akte van geldlening of het besluit volgens de regels ging. Hij heeft alle stukken rond de ALV nodig.^Warmtefonds

Reken op tijd. Van uitschrijven tot notulen en bezwaartermijn kan het hele proces meerdere maanden duren.^Warmtefonds De volledige volgorde staat in VvE verduurzamen in zeven stappen.

Bezwaar: als je het niet eens bent

Een lid dat het niet eens is met een besluit, kan de kantonrechter vragen het besluit te vernietigen. Dat verzoek moet binnen een maand na de dag waarop je van het besluit wist of kon weten.^BW De rechter kan het besluit schorsen tot er een uitspraak is.^BW Overleg eerst met het bestuur, en vraag bij twijfel een jurist of het Juridisch Loket om advies.

Het kan ook andersom. Weigert een eigenaar of de vereniging zonder redelijke grond toestemming voor iets waarvoor toestemming nodig is, dan kan de kantonrechter die toestemming vervangen door een machtiging. Gaat het om kosten, dan kan de rechter ook bepalen wie wat betaalt.^BW

Als geld het bezwaar is

Vaak stemt iemand tegen omdat de hogere bijdrage niet te betalen is. Bij een VvE van minstens 8 appartementen met een VvE Energiebespaarlening kunnen eigenaar-bewoners met een beperkt inkomen een renteloze VvE Ledenlening aanvragen, die ze pas bij verkoop terugbetalen.^Warmtefonds Het bestuur hoort niet wie hem aanvraagt.^Warmtefonds Vertel dat vóór de stemming.

Huurders en een corporatie in het gebouw

In een gemengde VvE bezit een woningcorporatie of een belegger ook appartementen. Die eigenaar stemt mee met de stemmen die bij zijn appartementen horen. Huurders zelf hebben geen stem in de VvE. Het Warmtefonds leent ook als een corporatie de meeste appartementen bezit, zolang een deel van particuliere eigenaren is.^Warmtefonds Praat daarom vroeg met de corporatie: haar stemmen kunnen de doorslag geven.

Wat er in 2027 verandert

Volkshuisvesting Nederland verwacht in het najaar van 2027 een wijziging van het Burgerlijk Wetboek. Dan is voor verduurzaming, onderhoud en financiering een gewone meerderheid van 50% plus 1 stem genoeg. Nu gelden vaak nog aanvullende eisen, zoals een gekwalificeerde meerderheid.^{Rijksoverheid} Ook wordt onderzocht hoe het wijzigen van een splitsingsakte eenvoudiger kan, bijvoorbeeld bij aansluiting op een warmtenet.^{Rijksoverheid}

Verwar dit niet met de wijziging van artikel 5:127 die al vaststaat. Vanaf 1 januari 2027 mag de vergadering van eigenaars ook of alleen digitaal. Leden met samen een kwart van de stemmen kunnen dan vragen om ook fysiek te vergaderen. De meerderheden veranderen daardoor niet.^{BW 2027}

Dezelfde wet maakt stemmen vooraf mogelijk. De statuten kunnen bepalen dat digitaal uitgebrachte stemmen meetellen als stemmen in de vergadering, als ze niet eerder dan dertig dagen vooraf zijn uitgebracht.^{BW 2027} Voor een VvE waar veel leden niet naar een avondvergadering komen, kan dat helpen om de twee derde opkomst te halen die het Warmtefonds voor de lening vraagt.^Warmtefonds

Tot die wet er is, gelden de regels hierboven. Wachten op de nieuwe wet kan, maar het onderhoud uit het MJOP wacht niet. Zie MJOP en reservefonds en de gids besluit en ALV.

Veelgestelde vragen

Welke meerderheid is nodig om te verduurzamen?

De wet zegt: volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen, tenzij de statuten anders bepalen.^BW Veel splitsingsreglementen vragen meer. Voor de VvE Energiebespaarlening geldt bij 8 of meer appartementen minstens twee derde opkomst en twee derde voor.^Warmtefonds

Wat verandert er in 2027?

Volkshuisvesting Nederland verwacht in het najaar van 2027 een wetswijziging: een gewone meerderheid van 50% plus 1 stem voor verduurzaming, onderhoud en financiering.^{Rijksoverheid}

Hoe maak ik bezwaar tegen een besluit?

Door de kantonrechter te vragen het besluit te vernietigen, binnen een maand nadat je ervan wist of kon weten.^BW